Millainen on Perth?

Perth ei ole matkailijoiden suosima kaupunki, eikä se ole erityisen tunnettu verrattuna Australian muihin isoihin kaupunkeihin itärannikolla: Sydney, Brisbane, Melbourne, Canberra. Jopa pohjois-Australian Darwin, etelän Adelaide ja koillisen Cairns taitaisivat ajaa ohi, jos esimerkiksi suomalaisia pyydettäisiin luettelemaan australialaisia kaupunkeja.

Jos Perth jostain tunnetaan, se on eristyneisyys. Perthiä sanotaan joskus maailman eristyneimmäksi pääkaupungiksi (Perth on WA:n osavaltion pääkaupunki). Väitettä en uskalla tyystin allekirjoittaa ennen kuin olen mitannut esimerkiksi Mongolian Ulan Batorin, tai Havaijin Honolulun etäisyyden muihin pääkaupunkeihin. Ei Perthkään täysin yksin Australian länsirannikolla ole, sillä WA:n osavaltiossa toki on muitakin asutuskeskittymiä, pääasiassa 10 000 - 30 000 asukkaan suuruisia.

Perth on ollut, ja osittain on yhä, sekoitus laajalle levinnyttä maalaiskaupunkia sekä amerikkalaistyylistä autokaupunkia. Maastonmuodot ohjaavat rakentamista pohjois-etelä-suuntaiseksi matoksi Intian valtameren ja noin 1000 kilometrin mittaisen Darling Scarp - kallioharjanteen väliin. Perth esikaupunkialueineen sijaitsee Swan Coastal Plain - nimisellä merenrantatasangolla, Swan River - joesta pohjoiseen ja etelään.

Toteutuneesta rakentamisesta, sekä esimerkiksi lehtikirjoittelua seuraamalla voi päätellä, että Perthissä on perinteisesti arvostettu tilantuntua ja luonnon läheisyyttä. Omakotitontteja on mieluummin kaavoitettu jopa kymmenien kilometrien päähän työssäkäyntialueista, sillä asukkaat ovat arvostaneet erityisesti merenrannan läheisyyttä, omaa pihaa, näkymiä kukkuloilta Perthin suuntaan sekä avaraa taivasta.

Perthissä on nykyäänkin selvästi havaittavissa asenne, jonka mukaan tiiviimpi rakentaminen ja kerrostalot tuovat asuinalueelle pelkkiä ongelmia. Ongelmia ei välttämättä osata edes sanallistaa, mutta ilmeisesti kerrostalot yhdistetään sosiaaliseen asuntotuotantoon, ongelma-asukkaisiin, lisääntyvään liikenteeseen, aleneviin omakotitalojen ja tonttien hintoihin, sekä yleisesti ahtauteen ja likaisuuteen.

Kerrostalon imago varattomamman kansan asumisvalintana, ja omakotitalon keski- tai yläluokkaistumisen symbolina elää edelleen. Aivan tuulesta temmattuja kaikki luulot tai oletukset eivät ole, sillä Perthissä on aiemmin tehty mielestäni melko epäonnistuneita päätöksiä rakentaa asuntotoimen kerrostaloja vanhojen puutarhamaisten omakotiesikaupunkien (kuten Maylands, Nedlands, Victoria Park) sisään yksittäisiksi "kipeiksi hampaiksi". Samoin monet yksityisetkin kerrostalot 1960-80-luvuilta kärsivät melko kulahtaneesta ilmeestä ja usein myös tuholais- kuten torakkaongelmista remonttien puutteessa.

Nyt Perthissä on käynnistynyt kuitenkin uusi kerrostalorakentamisen aalto ydinkeskustassa, sillä etenkin pääkatujen St Georges Tce/Adelaide Tce, Murray Street ja Hays Street itä- ja länsipäihin nousee upouusia kovan rahan kerrostaloja. Erityisesti East Perth on yhtä suurta tornitalotyömaata. Kerrostaloasumisen status on selvästi nousussa, ja perthiläisen kaupunkitutkija Peter Newmanin mukaan on selvää näyttöä siitä, että nuoret (noin 30-vuotiaat ja nuoremmat) alkavat valita mieluummin myös omistusasunnokseen kerrostalo-osakkeen kuin perinteisen omakotitalon omalla tontilla.

Perth laajenee edelleen, ja uusia omakotitaloalueita rakennetaan yhä nykyisen fringen eli reunamaiden taakse, mm. Butler, Ellenbrook, High Wycombe, Parmelia ja Leda. Toisaalta osa näistä kaupunginosista sijoittuu kohtuullisen luontevasti jo olemassaolevien reittien varteen, esimerkiksi listan kaksi viimeksimainittua Perthin ja Rockinghamin kaupungin välisen junaradan varteen.

Kaupunkisuunnittelussa katse on kuitenkin käännetty myös kaupunkirakenteen tiivistämiseen olevia esikaupunkialueita ja etenkin niiden keskustoja kehittämällä ja täydennysrakentamalla. Moni Perthin lähiöistä on omia historiallisia kaupunkejaan, kuten Mount Lawley, Bassendean, Guildford ja Midland.

Näissä on säilynyt myös varsin eheitä historiallisia kaupunkikeskustoja tai kylänraitteja. Nähtäväksi jää, miten historiallinen ilme ja luonne saadaan säilytettyä sinänsä tervetulleissa elävöittämis- ja tiivistämishankkeissa. Kuitenkin moni vanha esikaupunkialue on sijainniltaan ihanteellisella paikalla, olevien liikenneyhteyksien kuten lähijunan saavutettavissa, ja maineensa puolesta jo valmiiksi vetovoimaisia asuinalueena.

Jotkut hankkeet ovat kuitenkin saaneet asukkaat takajaloilleen, kuten luonnonkauniin Cottesloen uimarannan tuntumaan kaavaillut kerrostalot. Matalaan (enintään kaksikerrokseen) kaupunkimaisemaan tottuneet asukkaat ovat julistaneet avoimen sodan kaavoittajia vastaan hakemalla koko Cottesloen rantaraitin kattavaa suojelustatusta. Riita on yhä kesken, ja itse jatkan tilanteen kulun tarkkailua.

Kotikaupunkini Perth. Kuva (c) Navitas Careers and Internships.

Omistusasumisen todellinen hinta

Aihe poikkeaa hieman väitöstyöstäni, mutta koska luen parhaillaan talouspoliittisen kirjailijan Michael Rowbothamin perin selkeää ja silmiä avaavaa tutkielmaa rahan olemuksesta - The Grip of Death (1998) -, riittää aiheesta asiaa myös tähän blogiin.

Rowbothamin oivallus on, että asuntolaina on itse asiassa tapa - erittäin merkittävä sellainen - syöttää rahaa nykyiseen talousjärjestelmäämme.

Rahan olemuksesta on lähtökohdaksi tiedettävä, että nykymuodossaan raha ei enää ole mihinkään kiinteään hyödykkeeseen kuten kullan arvoon sidottua, vaan täysin imaginääristä eli keksittyä numerorahaa, toisin sanoen bittejä pankkitileillä. Kultakannasta eli kullan ja rahan yhteydestä on kaikkialla luovuttu viimeistään 1970-luvulle tultaessa.

Kun ihmiset ajattelevat rahaa, se on seteleitä pankkiautomaatista ja kolikoita säästöpossusta. Lainat ovat toisten, ehkä rikkaampien rahoja, jotka minä lainaan omaan käyttööni luvaten maksaa hyvitykseksi korkoa. Todellisuus on modernissa yhteiskunnassa kuitenkin jotain aivan muuta.

Vain arviolta kolme prosenttia kaikesta maailmassa liikkeellä olevasta rahasta on kovaa käteistä, eli valtioiden liikkeellelaskemaa rahaa. Loput jopa 97 % olemassaolevasta rahasta on pankkien ja finanssilaitosten luomaa rahaa, eli lainoina syntynyttä: fractional reserve- eli osittais- tai vähimmäisvarantosysteemin ansiosta pankeissa ei todellisuudessa ole koskaan ollutkaan kuin murto-osa (vain muutama prosentti) siitä rahasta, jonka ne saavat laskea liikkeille lainoina.

Valtioidenlainat, yrityslainat, investointilainat, asuntolainat, kulutusluotot ja opintolainat eli kyseiset rahamäärät syntyvät sillä hetkellä, kun joku allekirjoittaa lainasopimuksen. Suoraviivaistettuna pankki ja koko muu yhteiskunta luottavat, että lainattu rahasumma syntyy työnteolla jälkikäteen, sitä mukaa kun lainaa maksetaan vuosien mittaan takaisin.

Toki jonkun muun tahon - yksityisen, julkisen tai kaupallisen - on täytynyt lainata jotain aiemmin, jotta seuraava lainaaja voi jostain omat palkkarahansa/verotulonsa/yritysvoittonsa saada ja maksaa oman lainansa korkoineen pankille.

Rahan todellisen alkuperän ymmärtäminen vaatii pohdiskelua ja aiempien käsitysten lähes täydellistä murskaamista - väitehän tuntuu aluksi pelkästään huuhaalta -, mutta rahan syntyprosessi on aivan tunnustettu ja tunnistettu tosiasia myös talousasiantuntijoiden piireissä. Lisätietoa selkokielellä suomeksi mm. täältä: http://talousdemokratia.fi/ ja enemmän taloustiedekielellä täältä http://rahajatalous.wordpress.com/2010/11/15/mita-raha-on/

Rowbotham tutkii kirjassaan, miten suuri osuus maailmantaloudessa kiertävästä rahasta syntyy asuntolainoina.

Vuoden 1998 tietojen mukaan Iso-Britannian kaikesta kierrossa olevasta rahasta jopa 60 % eli yli 400 miljardia puntaa on otettuja asuntolainoja. Rahan määrää taloudenkierrossa lisäävä jippo on siinä, että kun pankki myöntää lainan ja lainanottaja maksaa asunnon myyjälle, myyjä saa asunnon hinnan verran rahaa, jonka voi tallettaa pankkiin tai käyttää menemään. Näin talous sai lisää rahaa ja voiteluainetta, ja päätyessään johonkin pankkiin kyseinen raha toimii jälleen pankin siemenperunana, joka poikii uusia lainoja paljon todellista määräänsä suurempina yhteissummina.

Kuitenkin asunnon ostaja tienaa työllään vuosien mittaan lainasumman korkoineen, joka päätyy lainoittajapankkiin toiseksi siemenperunaksi uusille lainoille - osittaisvarantojärjestelmän ansiosta pankki tarvitsee vain 10 %* siitä summasta, jonka se voi yhteensä lainata eteenpäin. Esimerkiksi pankille maksetun asunnon hinta 200 000 e tarkoittaa, että pankki voi lainata kymmenkertaisesti eteenpäin.

Rowbothamin huomio on, että velan- ja koronmaksuun perustuva rahan syntyprosessi on omiaan kallistamaan asuntojen hintoja.

Suoraviivaistaen käy niin, että koska minä otan lainaa ja maksan siitä koron, seuraava asunnon ostaja joutuu maksamaan minun asunnostani paljon enemmän, koska minä olen itse asiassa maksanut asunnon alkuperäisen hinnan plus kolmanneksen tai 50 % lisää korkoina siinä vaiheessa, kun lopulta omistan kyseisen asunnon. Siispä seuraavan ostajan on maksettava vähintään 1,3- tai 1,5-kertainen hinta siihen verrattuna, mitä minä maksoin, muutenhan minun ei kannata myydä.

Rowbothamin tutkimien tilastojen** mukaan asuntojen keskihinnat ovat viimeisen 30 vuoden aikana nousseet summasta 2 x kotitalouden vuosibruttotulot summaan 3 x kotitalouden vuosibruttotulot, kun palkat ovat nousseet vain kolmanneksen. Toisaalta otettujen asuntolainojen suhteellinen arvo on kasvanut, ja entistä useammalla (60 %:lla asunnonostajista) on asuntolaina, kun aiemmin suurempi osa ihmisistä kykeni ostamaan asunnon pelkästään säästöillään, tai he maksoivat lainaa lyhyemmän aikaa.

Keskimääräinen asuntolainan maksuaika on noussut viimeisten kolmenkymmenen vuoden aikana noin 20 vuodesta lähelle 30 vuotta. Samalla on lanseerattu elinikäiset lainat tai jopa ylipolvenlainat, eli sellaiset, joita perikunta jää maksamaan alkuperäisen lainanottajan jo kuoltua. Samoin tilastot osoittavat, että otettujen asuntolainojen määrä ylittää roimasti kyseisten asuntojen rakennuskustannuksien (katteineen) arvon.

Osallistuin lokakuussa perthiläisen Curtin Universityn tutkimusyksikön, Centre for Research of Applied Economics'in (CRAE) järjestämään Affordable Housing- eli kohtuuhintainen asuminen-seminaariin. Puhujien, eli sekä asumistutkijoiden että ekonomien yhteinen huoli oli, että yhä useammalla australialaisella ei tulojennoususta huolimatta ole varaa kunnolliseen asumiseen.

Ostohinnat huitelevat tällä hetkellä summissa 5 x kotitalouden vuosibruttotulot, ja vuokrasummatkin nielevät jopa puolet kotitalouksien kuukausibruttotuloista, kun kestävänä summana pidetään noin viidesosaa kuukausibruttotuloista. Ongelma on kestämätön etenkin alle mediaanituloja tienaavien kohdalla, kun tiukkaa tekee keskiluokallakin.

Seminaarissa esiteltiin tilastoa, jonka mukaan owner occupier - eli oman kodin omistajien osuus on Australiassa kääntynyt tasaiseen laskuun, etenkin alle 40-vuotiaiden kastissa. Muistaakseni nykyään vain kolmannes alle nelikymppisistä asuu omistamassaan (tosin asuntolainoitetussa) asunnossa, ja loput asuvat vuokralla, sukulaisten nurkissa, milloin missäkin.

Omistusasumisen vaikeutuminen ja "omistajuudesta ulos tipahtaminen" (falling out of home ownership) ei ole vain Australian ongelma. Myös Yhdysvalloista on jo bongattu sama trendi, ja samaten ensiasunnon ostajien ikä on kaikkialla länsimaissa nousussa, ostokeski-iän kohottua jo 32 vuoteen.

On ristiriitaista, että samalla kun lähes jokaisessa länsimaassa hehkutetaan oman kodin autuutta ja myös politiikalla edistetään asunnonomistajuutta vuokralla-asumisen sijasta, yhä harvemmalla näyttää olevan mahdollisuutta omistusasumiseen.

Erityisen kiinnostavaksi tilanteen tekee Rowbothamin huomio, että asuntolainojen otto on elintärkeää koko taloudelle siihen syntyvien rahamäärien luojana. Mitäs sitten, jos ja kun ihmisillä ei ole enää rahkeita ottaa asuntolainaa, vaan mieluummin kitkutellaan vuokralla, sukulaisissa, tai jotkut radikaaleimmat ja/tai epätoivoisimmat alkavat asua ilmaiseksi vaikkapa hylätyillä maatiloilla, teollisuustiloissa ja vastaavissa?

Samalla rahan määrä koko talousjärjestelmässä supistuu, ja työttömyyttä ja lamaa lietsova rahapula on paikattava joko joillain muilla lainoilla - tai koko rahan syntymekanismia muuttamalla. Juuri tällä eurokriisin hetkellä uusien lainojen kehittely näyttää todennäköisemmältä finanssi- ja päättäjäportaan ajamalta ratkaisumallilta.

Pikkumökki metsään kodiksi. Kuva (c) ecofriend.com.

*Osittaisvarantosumman vaadittu määrä voi vaihdella esimerkiksi 3 - 20% välillä. Eurokriisin myötä finanssialalla on alettu vaatia jopa nollareservin käyttöönottoa, eli että pankkien täydellinen pesämunattomuus tai holvien tyhjillään ammottaminen eivät voisi estää lainojen myöntämistä.

**Rowbothamin tilastot ovat pääasiassa Britanniasta, mutta myös USA:sta, Australiasta, Japanista ja Euroopasta.